Phân tích điểm vàng của việc đầu tư Bất Động Sản

Bước qua thời kì khủng hoảng, thị trường bất động sản hiện nay được coi là lĩnh vực đầu tư có tiềm năng nhất đối với những chính khách thật sự. Các chung cư được đồng loạt xây dựng, tuy vậy cầu vẫn luôn luôn lớn hơn cung, các dự án từ nhà ở xã hội tới nhà ở thương mại, từ loại hình nhà ở thương mại giá rẻ tới loại hình chung cư cao cấp mỗi ngày mọc lên như nấm, vậy mà các dự án chung cư khi xây dựng xong đều đã được ở kín không sót căn nào.

» Mở rộng đường Phạm Văn Đồng, cú hích lớn về hạ tầng khu vực

» Giải nhiệt mùa hè cùng An Bình City

chung-cu-an-binh-city

Đầu tư trong lĩnh vực Bất Động sản dù cho thuê nhà ở, cho thuê văn phòng, hay đầu tư lướt sóng vẫn là những hình thức đầu tư được khách hàng sử dụng nhiều nhất và lợi nhuận thu về luôn ổn định và ở mức độ khủng so với các lĩnh vực khác. Tuy nhiên, ới những nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm thì việc nắm được những điều cơ bản dưới đây là rất cần thiết khi quyết định bước chân vào lĩnh vực đầu tư bất động sản.

1. Thông tin cần biết với nhà đầu tư.
 a. Lộ trình tăng giá chung của 1 dự án chung cư: 
Lộ trình tăng giá của 1 dự án chung cư phụ thuộc vào 70% tiến độ công trình, 10% vào hệ số quần thể, 20% vào tỷ lệ hàng đã bán ra.
– Phụ thuộc tiến độ công trình khi triển trai dự án bất động sản, có 3 nguồn vốn cơ bản được huy động là:
+ vốn tự có của chủ đầu tư.( thường chiếm 20-25%)
+ vốn vay ngân hàng.( thường chiếm 70%).
+ vốn huy động từ các nguồn khác. ( khoảng 10%).
Như vậy, với bản chất của việc giá của dự án tăng theo tiến độ công trình chính là nguồn vốn mà chủ đầu tư bỏ ra để xây dựng dự án vào từng giai đoạn.

Lấy 1 ví dụ đơn giản: Chi phí xây xong móng mất 100 tỷ thì số tiền lãi chủ đầu tư phải chịu ngân hàng sẽ nhỏ hơn so với khi xây lên tầng 5 là 150 tỷ, tầng 10 là 200 tỷ,….
– Phụ thuộc hệ số quần thể: chung cư có quần thể chú trọng cao về thiên nhiên, hệ thống tiện ích đồng bộ , sẽ có tỉ lệ tăng giá cao hơn và tỉ lệ lấp đầy cao hơn những chung cư đơn thuần không có quần thể.
– Phụ thuộc số lượng hàng đã bán ra: điều này phụ thuộc chính sách bán hàng và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư tại từng thời điểm, làm sao đảm bảo lợi nhuận thu về là cao nhất.

– Phụ thuộc vào vị trí dự án: Vị trí dự án gần trung tâm, vị trí dự án thuận lợi cho việc di chuyển, giao thông thuận lợi chính là một điểm vàng cộng vào tốc bộ bán ra của dự án.

chung-cu-an-binh-city

b. Căn hộ nên chọn để đầu tư:
Một số gợi ý cho sự lựa chọn của khách hàng khi quyết định đầu tư vào căn hộ của dự án, những căn hộ sau sẽ luôn có hệ số tăng giá và hệ số thanh khoản lớn :
– căn diện tích nhỏ 2 phòng ngủ.
– căn diện tích 80- 90 m2 thiết kế 3 phòng ngủ.
– căn view hồ ( view hồ diện tích nhỏ luôn bán dễ hơn kể cả cho dù view nhìn hồ là hướng tây).
– căn đông nam( view hướng đông nam không bị chắn)
– căn view công viên trung tâm.

2. Đề xuất Phương án đầu tư.

a. Phương án đầu tư lướt sóng:
– Với các dự án chung cư tại thời điểm hiện tại, nhà đầu tư chỉ nên đầu tư vào các dự án đã có quần thể, bởi xu hướng chọn mua chung cư đa phần người dân hiện nay là những căn hộ dự án chung cư nằm trong quần thể, những chung cư đơn lập tính thanh khoản thấp hơn rất nhiều với những chung cư có quần thể cùng phân khúc.
– Đầu tư lướt sóng ( vào hợp đồng sau 2, 3 tháng rồi bán) thời điểm này là không thích hợp, ít nhất nhà đầu tư phải chuẩn bị dòng tiền khoảng 40% giá trị căn hộ( tại An Bình city là ~ 800 triệu) trong vòng khoảng 06 tháng mới nên đầu tư, vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản là tuyệt đối ko nên tại thời điểm hiện tại.
– Không chọn những dự án có tiến độ đóng tiền theo thời gian mà phải chọn những dự án có phương án đóng tiền theo tiến độ công trình ( tức nhìn thấy công trình thi công mới đóng tiền).
=> lợi nhuận kì vọng tại dự án An Bình city- với tốc độ tăng giá 7- 8%/ 3 tháng/ một đợt tăng giá, nghĩa là căn 83m2 ~ 2 giá= 166 triệu , lợi nhuận là 166 / 800=20, tương đương khoảng 75%.

b. Phương án đầu tư cho thuê.
Tại thời điểm hiện tại, mức cho thuê khởi điểm của Chung cư Green Stars -234 Phạm Văn Đồng đã có các mức cho thuê căn hộ như sau:

– 8 đến 10triệu/ căn hộ 02 phòng ngủ; 10 đến 15 triệu/ căn hộ 03 phòng ngủ…

Mặc dù, xét về vị trí Green Stars nằm ngay cạnh An Bình City. Nhưng xét về phân khúc giá cho thuê lại có một tỷ lệ chênh lệch khá nhiều. Chính vì vậy, mức cho thuê căn hộ khởi điểm tại An Bình City sẽ vượt trội hơn mức giá thuê căn hộ tại Green Stars. Thực ra, điều này cũng dễ hiểu bởi vì xét về hệ thống tiện ích đồng bộ và chất lượng căn hộ đẳng cấp đều không thể mang ra so sánh.
Đối tượng khách hàng mục tiêu của phân khúc cho thuê tại dự án này là các chuyên gia nước ngoài làm việc tại khu công nghiệp Quang Minh và khu công nghiệp bắc thăng long, khu công nghiệp nội bài, ( hiện các chuyên gia này đang thuê rất nhiều tại ciputra, và trung hòa nhân chính.)…

Trên đây là một số thông tin cơ bản nhà đầu tư cần biết trước khi có nhu cầu đầu tư tại dự án An Bình City hay bất kì dự án bất động sản nào.

Đọc thêm:

» An Bình City – Thành Phố trong lòng công viên xanh

» Cập nhật tiến độ bàn giao căn hộ dự án An Bình City

 

Thiết kế nội thất, thiết kế thi công nội thấtnội thất phòng ngủ, thiết kế nội thất phòng ngủnội thất phòng kháchthiết kế nội thất phòng khách, thiết kế nội thất chung cưnội thất nhà bếpthiết kế nội thất phòng bếp, thiết kế nội thất phòng ngủnội thất văn phòngthiết kế nội thất văn phòngnội thất tân cổ điểnthiết kế nội thất chung cư, thiết kế nội thất biệt thựthiết kế nội thất tại hà nội