Đối với đại đa số khách hàng khi có nhu cầu mua bán căn hộ chung cư đều bỡ ngỡ với các thủ tục và kinh phí đi kèm theo quy định của pháp luật hoặc khách hàng mới có những nắm bắt sơ sài chưa chuẩn mực đối với các điều khoản, khoản tiền phải nộp trong đó có một phần là : ” Kinh phí bảo trì“, dưới đây có rất nhiều câu hỏi được đặt ra về kinh phí bảo trì như:
- Phí bảo trì chung cư được tính như thế nào, do ai quản lý?
- Phí bảo trì chung cư nhằm mục đích gì?
- Mức phí bảo trì chung cư được tính như thế nào và do ai nộp?
Có ý kiến cho rằng:
“Tiền phí bảo trì chung cư là tiền của dân đóng góp vì vậy nếu giao cho nhà nước giữ và muốn tiêu tiền mà đi xin người khách là không được. Vì Vậy chủ đầu tư phải bàn giao lại cho cư dân.”
Trong thời gian gần đây, tại Hà Nội đã liên tục xảy ra các vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến khoản tiền phí bảo trì tòa nhà. Đơn cử, tại chung cư Hồ Gươm (Hà Đông), do quá bức xúc, cư dân đã căng băng rôn nhiều ngày để buộc chủ đầu tư phải trả lại gần 20 tỷ đồng tiền phí bảo trì.
Dự án chung cư cao cấp Keangnam trên đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm) với số tiền lên tới hơn 120 tỷ đồng. Cư dân tòa nhà này đã rất vất vả đấu tranh trong nhiều năm để đòi lại số tiền này; thậm chí phải gửi rất nhiều đơn đến các cơ quan chức năng ở Hà Nội.
Mới đây, cư dân đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, Khu đô thị mới Trung Văn (Nam Từ Liêm) đã chọn cách kiện chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng ra Tòa án nhân dân quận Tây Hồ về việc cố tình chây ì bàn giao hơn 6 tỷ đồng phí bảo trì…
Trên thực tế:
Phí bảo trì chung cư do ai quản lý và được sử dụng vào mục đích nào?
Đối với những nơi thuộc sở hữu chung thường xảy ra tình trạng mọi người thờ ơ, cho rằng trách nhiệm không phải của mình. Mọi hoạt động diễn ra tại một chung cư có ảnh hưởng đến cuộc sống của rất nhiều người. Vậy nên việc duy trì hoạt động một cách ổn định là điều rất cần thiết.
Chung cư sẽ có những phần thuộc sở hữu chung như: lối đi chung, hầm để xe,… và để duy trì hoạt động chung của chung cư cần có nguồn kinh phí nhất định. Nguồn kinh phí này theo quy định của pháp luật sẽ được gửi tại Ngân hàng thương mại do Ban quản trị chung cư quản lý để phục vụ công tác bảo trì phần sở hữu chung, thông qua các hoạt động như bảo trì định kỳ, sửa chữa đột xuất,..
Khi bắt đầu đưa vào sử dụng thì chung cư phải thành lập Ban quản trị, thực tế có nhiều chung cư đã đi vào hoạt động vài năm nhưng vẫn chưa có Ban quản trị. Trong trường hợp này cư dân trong chung cư cần họp lại yêu cầu thành lập Ban quản trị và yêu cầu chủ đầu tư minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì để bảo đảm quyền lợi chính đáng của mình.
Mức phí được tính như thế nào và do ai nộp?
Khoản 1 Điều 51 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.”
Như vậy, khi có hoạt động mua bán nhà ở chung cư thì người mua sẽ phải nộp 2% kinh phí bảo trì. Cần lưu ý, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà phải được thể hiện rõ trong hợp đồng.
Trên thực tế có không ít trường hợp căn hộ chung cư được chuyển nhượng nhiều lần, bên mua sau khi mua bán xong với chủ đầu tư đã tiến hành sang nhượng lại cho người khác. Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về vấn đề này dẫn đến trường hợp có chủ đầu tư thu một lần đối với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư thì thực hiện thu nhiều lần đối với người sử dụng. Nhưng thông thường, việc thu phí bảo trì thường được chủ đầu tư thực hiện đối với hợp đồng mua bán căn hộ cho người mua đầu tiên. Chính bởi vậy, trước khi nhận chuyển nhượng căn nhà chung cư từ người chủ sở hữu thì bên nhận chuyển nhượng cần tìm hiểu về vấn đề này để tránh trường hợp có chủ đầu tư vì muốn trục lợi mà yêu cầu người sử dụng sau nộp thêm khoản phí này.
Một số điều luật cần tham khảo về nhà ở, kinh phí bảo trì:
– Luật Dân sự năm 2005;
– Luật Nhà ở năm 2005;
– Nghị định 71/2010/ NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
– Thông tư số 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 71/2010/TT-BXD ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;
– Thông tư số 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Ai là người trả 2% kinh phí bảo trì?
Theo quy định tại Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD đợc sửa đổi, bổ sung bởi Điều 1 Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định: “1. Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ Luật dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các hợp đồng mẫu và nội dung của hợp đồng về nhà ở quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo Thông tư này.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì các bên phải lập thành bốn bản, một bản người mua lưu giữ, ba bản còn lại để chủ đầu tư làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) cho người mua và để lưu giữ; hợp đồng mua bán nhà ở này có giá trị pháp lý để xác định các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở trong suốt quá trình quản lý, sử dụng nhà ở đã mua, kể cả trường hợp bên mua nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
2. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký với chủ đầu tư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, các bên còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành, bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ, mặt bằng tầng có căn hộ và mặt bằng nhà chung cư có căn hộ mua bán đã được phê duyệt… .”
Theo đó, nội dung kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở phải được thể hiện rõ trong hợp đồng. Mặt khác, căn cứ Điều 51/2010/NĐ-CP: “1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
– Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;
– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;…”
.Xem thêm:
» Tìm hiểu về mức phí chi trả khi nhận sổ hồng
» Cập nhật tiến độ thanh toán dự án An Bình City
